Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay ghi nhận sự trưởng thành của phân khúc văn phòng cho thuê. Theo báo cáo Q3 2024 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và Hạng B của Hà Nội và TP. HCM lần lượt đạt 1,7 triệu m² và 1,6 triệu m² sàn. Cushman & Wakefield dự báo trong 5 năm tiếp theo, thị trường văn phòng sẽ có những diễn biến đáng chú ý.
THỊ TRƯỜNG HÀ NỘI
Trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận gần 35.000 m² nguồn cung mới, đến từ hai dự án ở khu vực ngoài trung tâm và phía Tây. Cuối năm 2024, giá thuê dự kiến chỉ tăng nhẹ khoảng 0,2%. Theo đó, giá thuê văn phòng trung bình toàn thành phố dự báo sẽ đạt 32 USD/m²/tháng. Chủ nhà sẵn sàng đàm phán giá cả và ưu đãi với các doanh nghiệp nhằm nhanh chóng lấp đầy không gian trống và tạo điều kiện thuận lợi để cho thuê các khu vực còn lại. Tỷ lệ hấp thụ thuần văn phòng tính đến cuối năm 2024 dự kiến đạt khoảng 40.400 m², chủ yếu được thúc đẩy bởi các tập đoàn thường xuyên có nhu cầu thuê lượng văn phòng lớn, đang tận dụng thời cơ trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại, nhằm hưởng lợi từ lợi thế đàm phán tốt hơn và các ưu đãi hấp dẫn hơn.
Nguồn cung mới văn phòng Hà Nội
Nguồn: Cushman & Wakefield
Năm 2025, thành phố dự kiến sẽ chào đón 24.500 m² nguồn cung mới. Giá thuê kỳ vọng sẽ tăng khoảng 1,7% đến 2,2% trong giai đoạn 2025–2026, tỷ lệ trống sẽ giảm xuống mức khoảng 23-24% khi nhu cầu thuê bắt đầu phục hồi. Từ năm 2027, mức tăng giá thuê được dự báo sẽ ổn định ở khoảng 1,0% mỗi năm. Trong giai đoạn 2025–2029, tổng nguồn cung của Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm. Bắt đầu từ năm 2027, tỷ lệ trống sẽ tăng lên 27-28% do sự gia tăng nguồn cung mới.
Nhu cầu thuê chính vẫn đến từ các ngành chủ chốt như ngân hàng, sản xuất, công nghệ thông tin, bảo hiểm và logistics. Các khách thuê trong tòa nhà văn phòng hạng A tiếp tục chú trọng vào các tiêu chuẩn bền vững và không gian làm việc linh hoạt. Tòa nhà xanh và bền vững sẽ là một xu hướng tất yếu cho các dự án phát triển mới.
Tỷ lệ hấp thụ thuần và tỷ lệ trống văn phòng Hà Nội
Nguồn: Cushman & Wakefield
Giá thuê và tăng trưởng giá thuê văn phòng Hà Nội
Nguồn: Cushman & Wakefield
Khu đô thị mới Starlake (khu vực phía Tây Hà Nội) thu hút nhiều dự án đầu tư phát triển hơn với định hướng trở thành trung tâm thương mại và kinh doanh mới trong tương lai. Mặc dù quy hoạch của khu vực vẫn đang trong quá trình hình thành, hệ thống cơ sở hạ tầng và sức hấp dẫn của các dự án mới sẽ giúp khu vực này thu hút nhiều sự chú ý hơn từ các doanh nghiệp thuê văn phòng.
THỊ TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH
Trong năm 2024, TP.HCM ghi nhận 117.500 m² nguồn cung mới từ năm tòa nhà hạng A, trong đó có ba dự án thuộc khu vực trung tâm. Trước những thách thức kinh tế khiến cho nhu cầu thuê chậm lại và lượng nguồn cung mới từ các quận ngoài khu vực trung tâm, các doanh nghiệp có thể sẽ vẫn thận trọng trong việc đưa ra mức giá thuê và điều chỉnh giá trong suốt năm 2024. Các ngành sản xuất, công nghệ thông tin (IT), bán lẻ và chăm sóc sức khỏe là những ngành hấp thụ văn phòng mạnh mẽ. Trong năm 2024, hoạt động mở rộng và dịch chuyển diễn ra sôi động nhất tại các tòa nhà hạng A, điều này cho thấy nguồn cung mới có vai trò thúc đẩy nhu cầu tại Việt Nam.
Nguồn cung mới văn phòng TP Hồ Chí Minh
Nguồn: Cushman & Wakefield
Năm 2025, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận thêm 165.000 m² nguồn cung mới từ hai dự án ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm. Tỷ lệ hấp thụ thuần văn phòng hạng A trên toàn thành phố dự báo sẽ duy trì sự ổn định trong năm tới. Từ năm 2024 đến 2029, giá thuê trung bình tại TP.HCM dự báo sẽ duy trì ổn định, với mức thay đổi dưới 1% mỗi năm, ngoại trừ năm 2025 có dự báo tăng cao hơn.
Tăng trưởng giá thuê dự báo tăng mạnh 5% trong năm 2025, nhưng xu hướng tăng sẽ có chiều hướng ổn định hơn với khoảng 0,4%–0,5% từ năm 2026 khi nguồn cung mới ngoài trung tâm được hoàn thành. Từ năm 2026 trở đi, thị trường dự kiến sẽ có khoảng 85.000 m² nguồn cung mới mỗi năm. Khu đô thị mới Thủ Thiêm và Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng tiếp tục trở nên nổi bật hơn như những trung tâm văn phòng mới. Với nguồn cung mới gia tăng liên tục, tỷ lệ trống dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, có thể vượt qua 24%.
Tỷ lệ hấp thụ thuần và tỷ lệ trống văn phòng TP Hồ Chí Minh
Nguồn: Cushman & Wakefield
Giá thuê và tăng trưởng giá thuê văn phòng TP Hồ Chí Minh
Nguồn: Cushman & Wakefield
