Cushman & Wakefield công bố Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat Hà Nội Q4 2025, trong đó nhấn mạnh xu hướng tiếp tục dịch chuyển về các khu vực ngoại thành ở cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ, khi thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng sau một thời kỳ tăng trưởng mạnh. Trong Q4 2025, nguồn cung nhà ở mới chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành, được thúc đẩy bởi hạ tầng ngày càng hoàn thiện, sự phát triển của các khu đô thị tích hợp và mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm.

“Ở cả hai phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm ngày càng trở nên quan trọng hơn so với việc mở rộng dựa trên quy mô,” bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết. “Dù hoạt động mở bán đã chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì ở mức tích cực, đặc biệt là những dự án có hệ tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và giá trị an cư bền vững trong dài hạn.”

Thị trường căn hộ để bán: hồi phục bền vững

Trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với cùng kỳ 2023. Riêng Q4 2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sự điều chỉnh về tốc độ ra hàng.

Nguồn Cung Mới & Nguồn Cung Tương Lai Q4 2025

Nguồn: Cushman & Wakefield

Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng giao thông kết nối với nội đô ngày càng hoàn thiện, quỹ đất phát triển còn dồi dào và giá bán hợp lý hơn so với khu vực lõi đô thị. Căn hộ trung cấp chiếm ưu thế với tỷ trọng khoảng 45%, phản ánh nhu cầu thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chính. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, tập trung ở các dự án có vị trí tốt và tiện ích đồng bộ, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Trong Q4 2025, thị trường Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn hộ được tiêu thụ, tăng nhẹ 2% so với Q3 2025, cho thấy sức cầu duy trì ổn định trong ngắn hạn. Tuy nhiên, lượng giao dịch giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ này vẫn cao hơn 31% so với Q4 2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với thời điểm trầm lắng trước đó. Ngoài ra, xu hướng dịch chuyển về khu vực ngoại ô với hạ tầng kết nối tốt cũng góp phần duy trì sức cầu, đặc biệt ở các dự án có tiện ích đồng bộ và tiến độ triển khai rõ ràng.

Hiệu Suất Thị Trường Q4 2025

Nguồn: Cushman & Wakefield

Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích thông thủy, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì

Tỷ giá USD/VND trong Q4 2025 = 26.500

Trong Q4 2025, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với Q3 nhưng vẫn tăng mạnh 32% so với cùng kỳ năm 2024. Mức giảm theo quý chủ yếu do tỷ trọng phân khúc trung cấp tăng lên, chiếm gần 45% tổng nguồn cung mới, kéo mặt bằng giá chung xuống. Tuy nhiên, mức giá hiện tại vẫn cao hơn đáng kể so với năm trước, phản ánh xu hướng tăng giá dài hạn. Nguyên nhân chính đến từ chi phí đầu vào tăng (giá đất, vật liệu xây dựng), và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.

Năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận thêm khoảng 6.000 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung cả năm lên hơn 24.000 căn. Phần lớn nguồn cung này tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm – những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các dự án quy mô lớn triển khai. Theo dự báo, giai đoạn 2026–2028, thị trường có thể đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh. Điều này không chỉ phản ánh chiến lược giãn dân và phát triển đô thị vệ tinh, mà còn cho thấy định hướng dài hạn của các chủ đầu tư trong việc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và nhu cầu ở thực. Xu hướng này dự báo sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về tiện ích, chất lượng sản phẩm và giá bán giữa các dự án quy mô lớn, đặc biệt trong bối cảnh người mua ngày càng quan tâm đến không gian sống xanh, hạ tầng đồng bộ và giá trị gia tăng lâu dài.

Thị trường nhà liền thổ: hấp thụ tốt nhất trong vòng 6 năm

Trong năm 2025, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận khoảng 3.500 căn mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai, chỉ sau năm 2024. Riêng quý IV, nguồn cung đạt hơn 220 căn, tăng nhẹ 3% so với quý trước nhưng giảm mạnh 87% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chủ yếu do nguồn cung quý này đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô, trong khi thiếu vắng các dự án khu đô thị tích hợp lớn. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm, phản ánh xu hướng dịch chuyển trong định hướng phát triển đô thị về phía các vùng ven có quỹ đất rộng. Các chủ đầu tư ưu tiên những vị trí có hạ tầng đang được đầu tư mạnh, kết nối giao thông thuận lợi và tiềm năng tăng trưởng dân số cao trong tương lai gần. Xu hướng này cho thấy thị trường đang chuyển dịch theo hướng phát triển các đô thị vệ tinh, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở gắn với không gian sống chất lượng và hệ thống tiện ích đồng bộ.

Nguồn Cung Mới & Nguồn Cung Tương Lai Q4 2025

Nguồn: Cushman & Wakefield

Năm 2025, thị trường nhà liền thổ Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, đạt mức cao nhất trong 6 năm kể từ 2020, chủ yếu nhờ sức hấp thụ mạnh từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô. Tuy nhiên, riêng Q4 2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024. Nguyên nhân chính đến từ nguồn cung hạn chế trong quý này. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch tập trung tại các khu đô thị hội tụ những yếu tố then chốt như vị trí chiến lược, pháp lý minh bạch, hệ thống tiện ích đồng bộ và uy tín của chủ đầu tư, phản ánh xu hướng người mua ngày càng ưu tiên chất lượng và giá trị lâu dài.

Giá bán sơ cấp trung bình Q4 2025 tại Hà Nội đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và 14% so với cùng kỳ năm 2024. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc thị trường đón nhận thêm nguồn cung mới với mức giá hợp lý hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất. Đây là những địa bàn đang hưởng lợi từ quy hoạch đô thị mở rộng, phát triển hạ tầng giao thông và quỹ đất dồi dào, tạo điều kiện cho các chủ đầu tư triển khai sản phẩm với mức giá cạnh tranh hơn. Xu hướng này không chỉ góp phần đa dạng hóa lựa chọn cho người mua mà còn phản ánh chiến lược dịch chuyển của thị trường về các khu vực ven đô, nơi tiềm năng tăng trưởng dài hạn được đánh giá cao.

Hiệu Suất Thị Trường Q4 2025

Nguồn: Cushman & Wakefield

Chú ý: Giá bán sơ cấp trung bình được tính trên diện tích đất, không bao gồm VAT và kinh phí bảo trì

Tỷ giá USD/VND trong Q4 2025 = 26.500

Trong trung hạn từ 2026 đến 2028, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 10.800 căn, chủ yếu tập trung tại các khu vực ngoại thành. Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng tất yếu trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giãn dân hợp lý và giảm áp lực hạ tầng cho khu vực lõi. Các dự án tương lai sẽ ưu tiên mô hình đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ, pháp lý minh bạch và kết nối giao thông thuận lợi.