Việt Nam đã trở thành một trong những thị trường thương mại điện tử tiềm năng nhất khu vực ASEAN. Theo báo cáo thương mại điện tử Đông Nam Á 2020 của Google, Temasek và Bain & Company cho thấy tốc độ tăng trưởng trung bình giai đoạn 2020 - 2025 là 29% và tới năm 2025 quy mô thương mại điện tử Việt Nam đạt 52 tỷ USD.

Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng. Có thể thấy, sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường logistics và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị.

Bất động sản hậu cần đô thị đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới truyền thông và giới đầu tư. Mặc dù khái niệm khác nhau nhưng lĩnh vực mới này thường bị nhầm lẫn với mô hình đô thị logistics. Trong khi đô thị logistics có thể hiểu là mô hình đô thị gắn liền với việc phát triển dịch vụ logistics, lấy dịch vụ logistics làm ngành kinh tế mũi nhọn. Thông thường, đô thị logistics sẽ gắn liền với một loại hình cơ sở hạ tầng quan trọng phục vụ cho dịch vụ logistics như cảng biển quốc tế, sân bay quốc tế. Hậu cần đô thị lại lấy đô thị làm trung tâm, phục vụ chủ yếu cho nhu cầu tiêu dùng tại các thành phố.

Xu hướng nhân khẩu học cho thấy sự gia tăng của đơn giao hàng chặng cuối ở khu vực đô thị. Điều này đặc biệt đúng ở Việt Nam, nơi có gần 40 triệu dân số sinh sống ở các thành phố. Tuy nhiên, chi phí giao hàng trong đô thị cũng ngày càng tăng cao, lên tới 50% hoặc hơn tổng chi phí chuỗi cung ứng. Do đó, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn có được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Hiện nay, do chi phí đất đắt đỏ và sự phản đối của các bên liên quan đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, các dự án hậu cần đô thị chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô. Theo số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4 2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5.5 triệu m2 sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2.2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

Hệ thống hậu cần là nền tảng cho dịch vụ kho vận hay còn gọi là dịch vụ hoàn tất đơn hàng, gồm 2 phần: xử lý đơn hàng và vận chuyển đến tay người mua. Thông thường, để phục vụ cho nhu cầu của đô thị, các khu hậu cần được chia thành ba vùng tính từ lõi trung tâm.

Các trung tâm phân phối và kho hàng chặng cuối bắt buộc phải đặt trong Vùng 1, khoảng cách đến đô thị trong 10km, trong mức 30 phút lái xe tải, thường nằm ở khu vực vành đai tiếp cận thành phố và các tỉnh. Vùng 2 sẽ bao gồm các trung tâm chia chọn, tập trung chủ yếu ở rìa thành phố, cạnh bến xe, nhà ga, sân bay và các giải pháp vận chuyển hàng hóa khác. Vùng 3 nằm trong nội thành với mật độ hàng hóa cao nhất, chủ yếu là các điểm giao và nhận hàng tại các cửa hàng hiện có, điểm thu gom như tủ đựng đồ, kệ hàng được phục vụ bởi đội xe giao hàng nhỏ hơn.

Nguồn: Cushman & Wakefield

Nhu cầu xây dựng bất động sản hậu cần cho bán lẻ thường có hình chữ nhật, diện tích từ 3.000 m2 đến 7.000 m2, có 5 cửa bến cho xe bán tải; sàn nâng cao ngang xe tải, trần cao 6m, có diện tích đất rộng rãi để đậu xe và chờ xe. Trong khi bất động sản dành cho công ty 3PL và bưu kiện yêu cầu đất có chiều dài hẹp, diện tích từ 5.000 m2 đến 7000 m2, có 5 cửa cho xe bán tải; nhiều cửa phụ ở hai bên tòa nhà dành cho xe tải đỗ bên ngoài, cửa ra vào cho xe tải cũng được xếp hàng vào bên trong, chiều cao trần 6m.

Tại TP HCM và Hà Nội, việc khan hiếm quỹ đất và cơ sở hậu cần sẵn có khiến các nhà phát triển phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác nhau, thường là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống. Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa; tuy nhiên, vị trí kho hậu cần nằm gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu của các công ty 3PL, nhà bán lẻ thương mại điện tử và công ty bưu kiện. Trong một số trường hợp, các tòa nhà cũ được tân trang lại để có chất lượng tương đối tốt hơn. Với vị thế này, các nhà bán lẻ sẽ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.

Trong bối cảnh đất chật người đông, đến năm 2050, vùng đô thị TP. HCM sẽ có 28 – 30 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa khoảng 90%. Mật độ đô thị cao hơn đồng nghĩa với những trở ngại lớn hơn đối với việc sử dụng đất hậu cần. Hiện tại đang có một khoảng cách lớn giữa không gian hậu cần đô thị cần thiết và số lượng thực tế. Việc thu hẹp khoảng cách này đòi hỏi đầu tư thời gian và tài chính để giải quyết các rào cản đối với việc sử dụng dịch vụ hậu cần ở các thành phố.

Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần phải lên chiến lược cho “mô hình không gian đô thị”. Định lượng tổng nhu cầu về không gian hậu cần đô thị tại các thị trường thương mại điện tử hàng đầu tại Việt Nam dựa trên khối lượng bán hàng trực tuyến ở hiện tại và trong tương lai. Phương pháp này cũng tính toán tỷ lệ khối lượng xe tải trên mỗi m2 hậu cần đô thị; doanh thu thương mại điện tử như chi tiêu trên mỗi người tiêu dùng và số lượng bưu kiện trung bình trên mỗi đơn hàng, dựa trên hai chiến lược sử dụng xe tải khác nhau: tối ưu hóa không gian xe tải (chủ yếu là 3PL) và ưu tiên tốc độ giao hàng (chủ yếu là các nhà bán lẻ điện tử).

TP. HCM hiện có 9.600 doanh nghiệp đăng ký ngành dịch vụ logistics (chiếm 36,7% cả nước). Thành phố cũng chiếm tỷ trọng 54% doanh nghiệp cung cấp dịch vụ logistics chuyên nghiệp của cả nước (khoảng 2.700 doanh nghiệp). Mặc dù vậy, doanh nghiệp có quy mô nhỏ, siêu nhỏ hoạt động logistics trên địa bàn thành phố hiện nay vẫn chiếm tỷ trọng khá lớn, từ 40-50%.

Ưu tiên hiện tại của các nhà bán lẻ điện tử và các công ty bưu kiện là có được một trong số ít địa điểm có sẵn ở Vùng 1 và 2. Tuy nhiên, các cơ sở hậu cần gần trung tâm thành phố hơn cũng vấp phải loạt thách thức xã hội, kinh tế và môi trường, bao gồm: Lưu lượng giao thông gia tăng và tình trạng tắc nghẽn ở các không gian công cộng (tức là không gian lề đường để bốc dỡ hàng), Pháp lý của cơ sở và các đánh giá về tác động môi trường; Sự cạnh tranh gay gắt trong việc đem làm sự tiện lợi và chất lượng dịch vụ; Sự xuất hiện của các kênh phân phối mới và sự phức tạp ngày càng tăng của hàng hóa; Kết hợp đổi mới vào chuỗi cung ứng đô thị vốn đã phức tạp;

Nguồn: Cushman & Wakefield

Trong những năm tới, một kịch bản tương lai có thể xảy ra là nhà kho được xây dựng dưới lòng đất, xe tải được chuyển đổi sang xe tải điện, điều này sẽ giải quyết được những phản đối của các bên liên quan bởi lẽ xe tải là nguyên nhân gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí.

Hệ thống hậu cần đô thị là nền móng cho sự phát triển của thành phố. Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố phải tham gia vào các giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ.