So với thị trường Châu Âu hoặc Bắc Mỹ, rủi ro tòa nhà văn phòng trở nên lỗi thời ở Châu Á Thái Bình Dương được ghi nhận thấp hơn. Nhưng với sự quan tâm ngày càng cao của xã hội nói chung và khách thuê nói riêng đối với yếu tố bền vững trong bất động sản, cuộc đua tối ưu hóa tài sản đang dần nóng lên trong khu vực.
Một báo cáo mới của Cushman & Wakefield cho thấy có đến một nửa nguồn cung văn phòng khu vực Châu Á Thái Bình Dương đang cần được nâng cấp. Trong đó, chỉ có 43% nguồn cung mới trên thị trường đạt được các chứng chỉ về chỉ số bền vững như LEED, Green Mark,....; chỉ khoảng 28% nguồn cung có thể đáp ứng tiêu chuẩn cho các khách thuê hàng đầu.
Các báo cáo tương tự do Cushman & Wakefield phát hành gần đây cũng cho thấy 85% tòa nhà văn phòng ở Mỹ và 76% ở châu Âu có nguy cơ lỗi thời hoặc sẽ cần được nâng cấp để duy trì tính cạnh tranh trên thị trường. Các yếu tố thúc đẩy nhu cầu các thị trường trên toàn cầu cũng khác nhau. Ở Mỹ, tỷ lệ người lao động quay trở lại văn phòng thấp, tốc độ tăng trưởng việc làm nhân viên văn phòng yếu. Theo dự báo, các yếu tố này sẽ dẫn đến tình trạng dư thừa đến 1,1 tỷ feet vuông (sf) diện tích văn phòng Mỹ vào năm 2030.
Báo cáo Thị trường văn phòng: Tối ưu hóa tài sản cho kỷ nguyên mới của Cushman & Wakefield cũng xem xét các yếu tố bao gồm tuổi trung bình của tài sản văn phòng, tỷ lệ phần trăm nguồn cung cao cấp trên tổng nguồn cung trên thị trường, tỷ lệ quay trở lại văn phòng của người lao động, chứng nhận bền vững và mật độ nhân viên khi đánh giá rủi ro lỗi thời đối với 10 thị trường chính trên khắp Châu Á Thái Bình Dương. Báo cáo cũng chỉ ra một số điểm thuộc lợi mà thị trường Châu Á Thái Bình Dương sở hữu, sẽ giúp giảm nguy cơ lỗi thời so với các khu vực khác.
Tiến sĩ Dominic Brown, Giám đốc mảng Nghiên cứu Quốc tế và tác giả báo cáo, cho biết: “Với khoảng 15 triệu việc làm văn phòng mới sẽ được tạo ra vào năm 2030, tỷ lệ quay trở lại văn phòng cao, và các khu vực phát triển văn phòng trẻ hơn chính là các động lực tăng trưởng cho thị trường văn phòng ở Châu Á Thái Bình Dương. Những yếu tố trên sẽ giúp khu vực này chống lại một số thách thức kinh tế và nhân khẩu học đang gây khó cho các khu vực khác.”
Tuy nhiên, ông Brown nhấn mạnh rằng sự thay đổi trong phong cách làm việc và sự ra đời của luật bền vững ở Mỹ và Châu Âu có thể sẽ làm nhà đầu tư ở Châu Á Thái Bình Dương phải “chạy nước rút” để có thể tái định vị (nâng cấp) hoặc tái sử dụng (tìm hướng sử dụng mới cho tài sản) tài sản để giữ tính cạnh tranh cho tài sản văn phòng.
“Trong mọi trường hợp, việc đi trước hoặc ít nhất là theo kịp nhu cầu của khách thuê và tuân thủ luật phát triển bền vững ở mỗi thị trường là cần thiết để duy trì sức cạnh tranh. Để làm được điều này, chủ đầu tư có thể nâng cấp, cải tạo và hoàn chỉnh hồ sơ để đạt các chứng chỉ bền vững.”
Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư khu vực Châu Á Thái Bình Dương và Châu Âu, James Young cho biết: “Nguy cơ văn phòng lỗi thời đang gia tăng trên toàn thế giới. Châu Á Thái Bình Dương hiện đang được hưởng lợi từ sự gia tăng của lực lượng lao động văn phòng và dự báo GDP tốt hơn so với các khu vực khác, nhưng tất cả các chỉ số đều cho thấy nhu cầu ngày càng tăng của khách thuê đối với nguồn cung chất lượng cao và trang bị tiện nghi tốt hơn.
“Ở Châu Âu, kể từ năm 2019, hơn một nửa khách thuê đều có nhu cầu thuê văn phòng cao cấp; xu hướng tương tự dự kiến sẽ tiếp tục thúc đẩy sự cạnh tranh giữa những khách thuê cho khoảng 30% diện tích văn phòng cao cấp, được chứng nhận bền vững ở Châu Á Thái Bình Dương. Các nhà đầu tư kịp thời định vị lại tài sản của họ sẽ được hưởng lợi từ nhu cầu ngày càng tăng này; những bên chậm hơn sẽ phải đối mặt với lợi nhuận giảm dần.”
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: “Những năm gần đây, các đô thị lớn của Việt Nam đã đạt được những bước tiến đáng kể về đô thị hóa, tuy nhiên mật độ xây dựng của các dự án tòa nhà văn phòng, bán lẻ cũng như chung cư cao tầng đang ‘chen chúc’ trên quỹ đất ngày càng co hẹp của khu vực trung tâm. Hiện tượng này cũng làm tăng mật độ dân số tập trung ở một khu vực, dẫn đến tình trạng quá tải về cơ sở hạ tầng, tỷ lệ mảng xanh so với đầu người giảm xuống mức thấp,” bà Trang chia sẻ.
Theo Cục Hạ tầng kỹ thuật (Bộ Xây dựng), tỷ lệ cây xanh trên mỗi người dân tại các đô thị của Việt Nam ở mức thấp, chỉ từ 2-3 m2/người, trong khi chỉ tiêu xanh tối thiểu của Liên hợp quốc là 10 m2 và chỉ tiêu của các thành phố hiện đại trên thế giới từ 20-25 m2/người. Như vậy, tỷ lệ cây xanh đô thị của Việt Nam chỉ bằng 1/5-1/10 của thế giới.
Không gian xanh công cộng sẽ bị thu hẹp hoặc mất đi hoàn toàn nếu chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc tận dụng tối đa quỹ đất để xây dựng dự án mà không thực sự quan tâm đến việc tạo không gian sống xanh kết nối giữa các tòa nhà và các tiện ích công cộng khác. Các doanh nghiệp cần nhận ra việc giảm khí thải carbon vô cùng quan trọng để giảm thiểu biến đổi khí hậu, tuyển dụng và giữ chân nhân viên, đồng thời phục vụ khách hàng, cổ đông và các bên liên quan tốt hơn.” bà Trang kết luận.
Một số nhận định chính cho thị trường Châu Á Thái Bình Dương trích từ báo cáo:
• 50% nguồn cung văn phòng trên các thị trường trọng điểm không thuộc phân khúc cao cấp.
• Trong số 50% nguồn cung, chỉ 43% có chứng nhận bền vững.
• Tỷ lệ trống trong khu vực dự kiến sẽ đạt hơn 18% (390 msf) vào năm 2025.
• Độ tuổi trung bình của nguồn cung cao cấp trên toàn khu vực là 16 năm.
• Tỷ lệ nguồn cung được xếp hạng bền vững đạt 90% ở Sydney, Singapore và Melbourne đến dưới 40% ở Bắc Kinh và Bengaluru.
• Dự báo sẽ có 15 triệu việc làm văn phòng mới trên toàn khu vực vào năm 2030, nhưng chủ yếu ở Trung Quốc (chiếm 7,4 triệu việc làm), Ấn Độ và Philippines.
• Châu Á Thái Bình Dương có văn hóa quay trở lại văn phòng mạnh mẽ hơn các khu vực khác, với Trung Quốc Đại lục là 100% và Tokyo là 85%.
